Est-ce une bonne idée de rembourser votre prêt par anticipation ?

Qu’il s’agisse de l’achat de votre maison principale ou dans le cadre d’un investissement immobilier, un prêt immobilier est nécessaire pour financer votre achat. À première vue, il n’est pas difficile de rembourser son prêt immobilier par anticipation. Après tout, un prêt immobilier est la plus grosse dette jamais contractée par la plupart des gens. Il est donc logique de vouloir le régler le plus tôt possible. Mais une telle démarche présente-t-elle un intérêt financier ?

Économiser de l’argent sur les intérêts

L’une des principales considérations à prendre en compte pour décider de la nécessité de recourir ou non à un prêt immobilier est le montant des intérêts que vous paierez sur la période d’amortissement, qui est la durée de votre prêt immobilier. Presque tous les prêts comportent deux parties : le principal et les intérêts. Le principal est le montant que vous souhaitez réellement emprunter. Ainsi, si vous achetez une maison de 450 000 euros et que vous avez un dépôt de garantie de 10 % soit 35 000 euros, vous aurez besoin d’un prêt immobilier de 415 000 euros auprès de votre prêteur. Mais si vous obtenez un prêt immobilier avec une période d’amortissement de 25 ans, cela ne signifie pas que vous rembourserez 415 000 euros en 25 ans. Ce serait trop facile, et ne serait d’aucune utilité pour le prêteur ! Donc, comme pour la plupart des prêts, vous payez des intérêts, ce qui revient essentiellement à payer le privilège d’emprunter de l’argent. C’est là que l’importance des taux d’intérêt entre en jeu.

Si vous utilisez une calculatrice de prêt immobilier avec un taux d’intérêt de 3,7 %, vos mensualités s’élèveront à 2 122,37 euros. Mais si vous considérez tous les chiffres, vous verrez que la somme d’argent que vous paierez en intérêts pendant la durée du prêt est de 221 711 euros. Votre prêt de 415 000 euros vous coûte donc en réalité 636 711 euros.

Lorsqu’il s’agit de rembourser un prêt immobilier, la plupart des acheteurs font tellement d’efforts pour économiser le dépôt initial et sécuriser leur logement qu’il est difficile de changer d’orientation et de se pencher sur la finalité et la stratégie financière à long terme d’un achat immobilier. Mais il est important que vous gardiez toutes vos options en vue afin que, lorsque vous serez prêt à vous concentrer sur votre stratégie à long terme, votre prêt immobilier vous permette de prendre les mesures appropriées, quelles qu’elles soient.

Il existe plusieurs façons d’envisager la situation, la première étant la réaction la plus courante : dans le scénario ci-dessus, vous payez plus de 200 000 euros supplémentaires en plus du prêt immobilier lui-même, ce qui représente un supplément de 8 000 euros par an, et personne ne veut payer plus que nécessaire. Il existe des moyens de réduire ce chiffre, comme les paiements accélérés ou les paiements forfaitaires, qui vous permettent de payer plus d’argent que requis, ce qui contribue au remboursement du principal et raccourcit le délai de remboursement du prêt. Et plus le temps nécessaire pour rembourser le prêt immobilier est court, plus le montant du principal est faible, moins vous paierez d’intérêts dans l’ensemble.

Si vous disposez de liquidités, c’est de loin l’utilisation la plus efficace des fonds, car non seulement vous économisez des intérêts à un taux plus élevé que celui que vous obtiendriez sur vos liquidités, mais cela signifie aussi que vous ne payez pas d’impôts sur les intérêts perçus. L’autre avantage de payer votre prêt par anticipation est que vous n’êtes pas autant exposé à de fortes augmentations de taux.

Selon la durée de votre prêt hypothécaire, ces augmentations pourraient augmenter ou diminuer le supplément que vous paierez en plus du montant initial emprunté, mais vous ne pourrez ni le prévoir ni en tenir compte durant la souscription de votre prêt immobilier.

Investir au lieu de procéder au remboursement anticipé

Dans le second scénario, on a tendance à penser qu’au lieu de mettre tout l’argent dont vous disposez pour rembourser votre prêt immobilier, vous l’investissez à la place. Il y a des avantages et des inconvénients de chaque côté de la médaille et parfois les acheteurs de maison n’envisagent pas toutes les alternatives.

La contrepartie est que si vous remboursez votre prêt, vous n’avez pas ces fonds pour d’autres investissements. L’objectif principal influencera la décision, mais il faut souvent se renseigner davantage. Certains clients seront obsédés par le remboursement de leur prêt sans connaître les autres options et certains sont tellement concentrés sur l’investissement qu’ils ne tiennent pas compte des risques.

Les taux d’intérêt bas, s’ils sont bons pour votre prêt immobilier, ne sont pas très bons lorsqu’il s’agit d’économiser votre argent. Des instruments tels que les comptes d’épargne à taux d’intérêt élevé ne sont pas nécessairement un moyen efficace de conserver des liquidités et, selon le taux d’intérêt du compte lui-même, peuvent en fait vous faire perdre de l’argent si vous tenez compte de l’inflation. En investissant, vous pourriez obtenir un meilleur rendement sur cet argent. Vous pouvez donc prendre tout revenu disponible supplémentaire et l’affecter à votre prêt immobilier afin de réduire le temps nécessaire pour le rembourser ou vous pouvez prendre cet argent et l’investir judicieusement, ce qui, sur la durée de votre prêt immobilier, pourrait vous rapporter plus que ce que vous auriez économisé en intérêts.

Si vous décidez de vous concentrer sur l’investissement, vous devez alors envisager vos options de prêt au logement sous un angle un peu différent. Dans ce cas, la flexibilité est essentielle, car elle permet au client d’avoir accès à des fonds propres tout en veillant à ce que les facilités disponibles soient maximisées. La sélection du prêteur sera également fortement influencée par les critères de service et les paramètres de prêt.

Suivre le cours normal du remboursement pour profiter de la vie

Comme pour beaucoup de choses liées au prêt immobilier, cela se résume à un choix personnel : préférez-vous être libre de dettes plus tôt, ou préférez-vous maximiser l’argent dans votre poche ? Quels risques êtes-vous prêt à prendre pour atteindre vos objectifs, ou qu’êtes-vous prêt à sacrifier ?

Les acheteurs oublient de profiter de la vie, et les situations changent. Lorsque vous achetez une maison, vous pouvez avoir des fonds supplémentaires disponibles, puis en cours de route, vous pouvez avoir des enfants et la situation se resserre, cependant, dans votre logique, vous essayez toujours de rembourser le prêt hypothécaire rapidement. Il vaut parfois mieux prendre du recul et réduire ses paiements pour profiter de la famille. Une fois qu’ils quittent la maison, l’hypothèque est généralement remboursée beaucoup plus rapidement, car les revenus ont augmenté mais les dépenses ont considérablement diminué.

Vous êtes peut-être le genre de propriétaire qui pensera toujours à l’argent que vous avez « perdu » en hésitant à l’investir dans un endroit où il aurait pu obtenir un meilleur rendement. Ou vous êtes peut-être le genre de propriétaire qui, quels que soient les rendements que vous avez pu manquer, apprécie la liberté que procure la possession d’une véritable maison, sans avoir une dette importante à rembourser. Bien sûr, vous aurez encore un certain nombre de dépenses liées au logement à payer pour entretenir votre maison, mais avec des centaines, parfois des milliers d’euros libérés chaque mois, vous pourrez prendre cet argent et investir aussi agressivement que vous le souhaitez, sans vous soucier que la banque ne prenne votre maison, ne ruine votre crédit et que vous n’ayez pas d’endroit où vivre si les choses se corsent.